Griffintown : équilibre fragile entre rentabilité et développement responsable

18 mars 2008

Article paru dans le journal français de l'université McGill, Le Délit

L'arrondissement du Sud-Ouest tenait, la semaine dernière, des consultations publiques portant sur le projet de programme particulier d’urbanisme (PPU) pour le secteur Peel-Wellington, dans le quartier Griffintown. Plus de 50 citoyens et organismes ont déposé et présenté, devant les membres du conseil d'arrondissement, leur mémoire concernant le projet immobilier de 1,3 milliard de dollars proposé par la firme Devimco qui vise à revaloriser le quartier industriel historique de Griffintown. Les réactions sont partagées face au projet qui a le potentiel de changer le visage de Montréal.

Griffintown

Illustration (Gilles Douaire) : rue de la Montagne dans Griffintown

Un grand projet à Montréal

L'échec du projet du Cirque du Soleil impliquant le déménageant du casino dans le bassin Peel a suscité un certain défaitisme dans la communauté des affaires qui aujourd'hui se questionne sur la possibilité de lancer des grands projets dans la métropole. Plusieurs voient dans les plans de Devimco un premier pas vers la relance des projets d'envergure à Montréal. Les 1,3 milliard d'investissement privé serviraient à la construction de 3860 unités de logements (65% de la surface). Le projet comprendrait aussi des commerces (18% de la surface), des espaces récréotouristiques (13%) et des bureaux (4%) pour une superficie de plancher totale de 5.3 millions de pi2 et un espace au sol de 1.2 millions de pi2.

Pour Louis Lemay, architecte impliqué notamment dans la construction du Centre universitaire de santé McGill, « [le projet Devimco] est une occasion unique qui, si elle n'est pas saisie, pourrait ne plus se représenter ».

Le projet Griffintown semble cependant porté par un vent plus favorable que son prédécesseur. Fruit de plusieurs consultations auprès des acteurs locaux et de multiples améliorations apportées aux plans initiaux, le promoteur a en effet l'appui de plusieurs organismes à vocation sociale dont le Regroupement économique et social du Sud-Ouest (RESO). Son directeur général, Pierre Morrissette, a souligné durant les audiences publiques que « ce projet multifonctionnel permettra de recréer un milieu de vie, de travail et de divertissement de qualité et offrira des opportunités pour répondre à plusieurs préoccupations portées par la communauté du Sud-Ouest, notamment sur les plans de l’emploi, du logement, de la culture, de la mise en valeur du patrimoine et du canal de Lachine».

Contradictions

D'autres participants au débat notent cependant d'importantes contradictions dans les orientations du promoteur. Raphaël Fischler, urbaniste et professeur agrégé à l'École d'urbanisme de l'université McGill, affirme, dans une lettre publiée dans Le Devoir, que « Le projet Griffintown contredit le désir affiché du maire de faire de l'urbanisme durable et de qualité ».

Florence Junca Adenot, professeure en études urbaines à l'UQAM, renchérit : « [Le PPU] accroît la largeur des rues, en crée de nouvelles pour favoriser la fluidité de la circulation automobile et autorise 4000 places de stationnement non résidentielles et près de 4000 autres places résidentielles. Ce choix contredit les objectifs écrits d'accorder la priorité aux transports collectifs, au développement urbain durable, aux piétons et à une vie de quartier de qualité. »

Un centre Rockland dans le Sud-Ouest?

En étudiant plus en détail le projet, on découvre que ces choix sont essentiellement dictés par les visées commerciales de Devimco. Vingt terrains de football, 1 000 000 pi2, c'est la superficie qu'occupe la portion commerciale du projet. Il s'agit d'une surface comparable à celle du Marché central ou du centre Rockland.

Mais ce qui inquiète davantage, c'est la concentration des magasins à grande surface dans les basilaires I et II au nord du secteur Peel-Wellington dont on souhaite faciliter l'accès en voiture. « [Le volet commercial] est le coeur et l'âme du projet Griffintown et c'est là le problème parce que c'est justement l'élément le plus mal adapté au tissu urbain » a soulevé Hélène Dansereau du Comité pour le sain redéveloppement [sic] de Griffintown.

Bien que le promoteur s'appuie sur des études prouvant le contraire, plusieurs suggèrent que ce développement commercial affecterait le commerce piétonnier de la rue Sainte-Catherine. Notons cependant que, entre la première version du projet et ce qui est maintenant présenté aux citoyens, la portion commerciale est passée de 40% à 18% et la superficie des commerces à grande surface a diminué de plus de moitié.

Conciliation difficile avec la vie familiale

Autre contradiction : le projet qui se présente comme un rempart à l'étalement urbain s'avère cependant moins attrayant pour les jeunes familles, seules à pouvoir freiner l'exode vers la banlieue. François Thérien de la Direction de la santé publique de Montréal (DSP) notait qu'avec « les hauteurs prévues dans ce projet [44 et 25 mètres dans le principal secteur résidentiel], c'est difficile d'imaginer une place convenable pour les familles ».

Or, la hauteur des bâtiments n'est pas une condition sine qua non à la densification urbaine. Comme le soulignait l'architecte-paysagiste Juliette Paterson, le Plateau-Mont-Royal est le quartier le plus densément peuplé du Canada et pourtant la hauteur des bâtiments y excède rarement 3 étages. Les hautes tours d'habitation ont en effet le désavantage de devoir être plus distantes entre elles. « Il faut densifier de façon créative » soutient Mme Paterson.

Dans un même ordre d'idées, le RESO a demandé que les 10% d'espaces verts et les 15% de logement social prévus dans les plans soient garantis pour les années subséquentes sur le site du projet. D'autres on souligné l'absence d'école ou le manque de centres communautaires et de terrains de jeux dans le projet.

Salle de spectacle

Un autre point d'inquiétude est la nouvelle salle de spectacle de 3000 places décrite dans le projet de Devimco. Pierre Deschênes, directeur général du partenariat du Quartier des spectacles a indiqué que « en déplaçant les spectateurs, tout en bousculant le fragile équilibre de l'écosystème montréalais du spectacle, rien n'est moins sûr que [la nouvelle salle] assurera sa propre viabilité commerciale ». Au cours des dernières années, le marché du spectacle est demeuré stable à Montréal, voire en décroissance, et l'ajout d'une salle de spectacle pourrait défaire l'équilibre fragile dans le milieu en ajoutant une offre de près de 633 000 billets aux 3,4 millions vendus en 2007 dans la métropole.

Lorsque la pression immobilière menace la démocratie

Le quartier Griffintown, aux portes du centre-ville, a été laissé trop longtemps à l'abandon. Le projet de Devimco a le potentiel de revitaliser ce secteur selon les promoteurs. Il aurait un impact économique appréciable en amenant la création de 4330 emplois après la construction et 10 250 pendant la construction. Il présente, sur le plan environnemental, des aspects intéressants : il mise sur des bâtiments écologiques certifiés LEED et bénéficierait de l'implantation d'un tramway le long de la rue Peel, en plus de permettre une circulation facile des piétons et des cyclistes.

Cependant, un projet privé de cet envergure, peu importe sa nature, ne doit pas échapper au débat public. Plusieurs participants au débat considèrent que le fait que ce projet ne traverse pas les étapes normales de consultations en ne passant pas par l'Office de consultation publique de Montréal – donc des audiences à l'échelle de la métropole et non seulement du quartier – représente une entrave à la démocratie. Le danger étant ici que le PPU semble bâti par la ville pour qu'il satisfasse les desseins du promoteur, alors qu'on pourrait croire qu'un éventuel projet devrait plutôt s'adapter aux plans de la développement de la ville. « Les citoyens ne veulent pas être placés devant un fait accompli » soutenait le Comité pour le sain redéveloppement de Griffintown.

Philippe Joly, Le Délit

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